店面租約與不動產隨事業移轉：轉租限制、買賣不破租賃、押金頂讓金與移轉稅負

重點摘要

• 依民法第443條，承租人非經出租人承諾不得轉租；房屋除有反對約定外，得將一部分轉租，違反者出租人得終止租約。
• 依民法第425條，租賃物交付後所有權讓與第三人，租約對受讓人繼續存在；但未經公證且期限逾5年或未定期限的不動產租約不適用。
• 營業讓與時，承租人換成買方，實務上須取得出租人同意（重新簽約或三方協議）；股份轉讓時承租人仍是原公司，但要檢查租約的控制權變更條款。
• 不動產隨事業移轉，土地增值稅依土地稅法第33條按20%、30%、40%累進課徵，房屋買賣契稅6%，不動產契據印花稅千分之一。
• 依企業併購法第39條，合併或以有表決權股份支付達全部對價65%以上的分割、收購，免徵契稅、印花稅，土地增值稅准予記存。

開店或經營工廠的中小企業，最重要的營業條件往往不是設備，而是「這個位置」。事業出售時，租約或不動產能否一起移轉、要付哪些稅，常決定交易能不能成。結論是：租來的店面要先處理出租人同意；自有不動產則要算清楚移轉稅負，並評估企業併購法第39條的適用可能。

一、先分清楚：你要移轉的是租約，還是不動產本身

結論：同樣是「店面跟著事業走」，承租店面處理的是契約關係，自有店面處理的是所有權移轉與稅負，兩者的法律問題完全不同。

二、承租店面：營業讓與與股份轉讓的差別

結論：營業讓與要換承租人，須經出租人同意；股份轉讓不換承租人，但若租約有控制權變更條款，仍可能需要出租人同意或通知。

2-1 營業讓與：承租人要換人

營業讓與（俗稱「頂讓」）是把店的營業、設備、存貨移轉給買方，買方通常是另一個人或另一家公司。此時租約上的承租人要從賣方變成買方。承租人地位換人，實務上須取得出租人同意，常見兩種做法：

1. 出租人與買方重新簽約：原租約合意終止，出租人與買方另訂新約。條件可能重新談，租金、期間都可能改變。
2. 三方協議：出租人、賣方、買方三方簽署租約承擔協議，由買方承受原租約剩餘期間的權利義務。

如果賣方只是把店面「轉租」給買方、自己仍是承租人，就要注意民法第443條。

2-2 民法第443條：轉租的限制

民法第443條第1項規定，承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人；但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。第2項規定，承租人違反前項規定將租賃物轉租於他人者，出租人得終止租約。

把整間店面交給買方經營，屬於全部轉租，須經出租人承諾。多數店面租約也會另約定禁止轉租。若賣方未經同意就把店交給買方，出租人可以終止租約，買方可能在剛接手後就失去店面。因此「轉租給買方」通常不是穩妥的頂讓方式。

2-3 股份轉讓：承租人不變，但要看控制權變更條款

若事業以公司型態經營，買方購買的是公司股份或出資額，承租人仍是同一家公司，原則上不涉及承租人變更。但部分租約會約定「控制權變更條款（Change of Control）」，例如承租公司的主要股東或負責人變更時，須事先通知或取得出租人同意，否則出租人得終止租約。

盡職調查（Due Diligence, DD）時應逐一閱讀店面、廠房、倉庫的租約，確認：

• 是否有控制權變更、負責人變更的通知或同意條款；
• 是否禁止轉租、禁止頂讓；
• 租期剩多久，是否有續約權；
• 是否有提前終止條款與違約金；
• 押金金額、返還條件與扣抵約定；
• 修繕、裝潢與回復原狀的責任分配。

2-4 情境示例（假設情境，非真實個案）

假設 A 先生以個人名義承租一間店面經營麵店，租約剩2年，約定禁止轉租。B 小姐想接手。若 A 只把設備、招牌與配方賣給 B，自己仍掛名承租人並讓 B 經營，就屬未經同意的轉租，出租人可依民法第443條第2項終止租約。較穩妥的做法，是把「出租人與 B 簽訂新約或三方協議」列為交割先決條件，並在出租人同意前不支付主要價款。

三、押金與頂讓金怎麼處理

結論：押金是出租人與承租人之間的擔保金，原則上隨租約結算；頂讓金是新舊經營者之間的商業對價，法律沒有固定標準，契約要寫清楚它買的是什麼。

3-1 押金

押金是承租人交給出租人、用以擔保租金與損害的金錢。營業讓與時常見三種處理：

3-2 頂讓金

頂讓金是買方為取得「這個位置與既有營業」而付給賣方的款項，可能涵蓋裝潢、設備、客源、招牌、技術傳授等。它不是法律名詞，金額由雙方議定。實務上建議：

• 拆開列示：把設備、裝潢、存貨、商譽或技術指導分別列價，方便日後釐清瑕疵責任與會計稅務處理。
• 與出租人同意連動：頂讓金的主要部分，在出租人同意（或新約簽訂）之後才支付。
• 確認出租人立場：部分出租人會要求承租人換人時調整租金，或要求分享頂讓金；這屬於出租人與承租人之間的協商，事先確認可避免交割前生變。
• 確認回復原狀責任：原租約若約定退租須回復原狀，裝潢隨頂讓留給買方後，日後由誰負擔回復原狀費用，要寫清楚。

四、出租人賣房子，租約還在嗎？

結論：依民法第425條，租賃物交付後、承租人占有中，出租人將所有權讓與第三人，租約對受讓人繼續存在；但未經公證且期限逾5年或未定期限的不動產租約不適用。

這條常稱為「買賣不破租賃」。對承接店面的買方而言，它涉及兩個風險：

1. 房東換人：若出租人在租期中把店面賣掉，只要符合要件，租約對新屋主繼續存在，買方仍可使用。
2. 例外情形：同條第2項規定，未經公證的不動產租約，期限逾5年或未定期限者，不適用第1項。換言之，若店面租約長達10年但沒有公證，房屋被出售後，新屋主可能不受該租約拘束。

因此，買方評估「這個位置能用多久」時，不只看租約期限，也要看長期租約是否經過公證。若是重要且長期的營業據點，可考慮與出租人協商辦理公證。

五、自有不動產隨事業移轉的稅負

結論：營業讓與中移轉土地與房屋，會產生土地增值稅、契稅與印花稅；若以股份轉讓方式交易，不動產本身不移轉，這些稅原則上不發生，但股權價格要另外評估。

5-1 土地增值稅

依土地稅法第33條，土地增值稅按漲價倍數累進課徵：

同條另有長期持有減徵：持有土地超過20年者，就超過最低稅率部分減徵20%；超過30年減徵30%；超過40年減徵40%。本文未處理自用住宅用地優惠稅率，店面或廠房通常也不屬自用住宅。

5-2 契稅

依契稅條例第2條，不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，應申報繳納契稅；但在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅。因此實務上契稅主要針對房屋。依第3條，買賣契稅為契價6%，典權4%，交換2%，贈與6%，分割2%，占有6%。

5-3 印花稅

依印花稅法第7條，典賣、讓受及分割不動產契據，每件按金額千分之一課徵。

5-4 房屋營業稅與所得稅

公司出售房屋時，另可能涉及營業稅與營利事業所得稅（含房地合一相關規定）。這部分涉及個案事實與適用條件，本文不展開，請洽會計師確認。

5-5 稅負一覽（營業讓與移轉自有店面）

各稅目的法定納稅義務人依各該法律認定；雙方可在契約中約定實際由誰負擔，但不影響稽徵機關依法對納稅義務人課徵。

六、企業併購法第39條：契稅、印花稅與土地增值稅記存

結論：公司以合併，或以有表決權股份支付達全部對價65%以上的方式進行分割或依第27至30條收購財產或股份時，可免徵契稅、印花稅，土地增值稅准予記存。

6-1 適用前提

企業併購法第39條第1項規定，公司進行分割或依第27條至第30條規定收購財產或股份，而以有表決權之股份作為支付被併購公司之對價，並達全部對價65%以上，或進行合併者，適用下列規定：

6-2 記存不是免稅

土地增值稅「記存」是延後課徵，不是免除。依第39條第2項，被收購公司或被分割公司若於土地完成移轉登記日起3年內轉讓對價取得的股份，致持股低於原取得對價的65%，應補繳記存的土地增值稅；未繳清時，由收購公司、分割後既存或新設公司代繳。

6-3 對中小企業的意義

第39條的適用對象是「公司」（依企業併購法第4條第1款，指依公司法設立之股份有限公司），且需要以股份為主要對價，個人店主以現金頂讓店面並不適用。若賣方是公司、名下有土地廠房，買方也是公司，雙方可評估以股份為主要對價的收購架構，但這同時代表賣方會成為買方公司的股東，涉及股權結構與控制權問題，須整體評估。股份對價的設計可參考本站〈企業併購法租稅條文（第39～45條）〉與〈收購資金：創業貸款、信保、分期付款與盈利補償〉。

6-4 批次登記與期限

企業併購法第27條第5項規定，受讓公司取得讓與公司之財產，其權利義務之移轉及登記準用第25條。第25條規定，得憑證明文件向登記機關逕行辦理批次登記，登記應於併購基準日起6個月內完成。

七、民法第166條之1：不動產契約公證規定尚未施行

民法第166條之1規定，以負擔不動產物權移轉、設定或變更義務為標的之契約，應由公證人作成公證書。但本條施行日期由行政院會同司法院另定，至今尚未施行。因此現行實務上，不動產買賣契約並不因未經公證而無效。不過，與民法第425條第2項的「租約公證」是不同議題，兩者不可混淆。

八、店面與不動產檢核清單

常見問題

Q1：頂讓店面一定要房東同意嗎？

營業讓與要把承租人換成買方時，實務上須經出租人同意，常以重新簽約或三方協議處理。若賣方未經同意把整間店交給買方使用，依民法第443條屬未經承諾的轉租，出租人得終止租約。

Q2：公司股份賣掉了，店面租約要重簽嗎？

原則上不用，因為承租人仍是同一家公司。但要檢查租約是否有控制權變更或負責人變更條款，若有，可能須事先通知或取得出租人同意，否則出租人可能主張終止。

Q3：房東把店面賣掉，新屋主可以趕我走嗎？

依民法第425條，租賃物交付後、承租人占有中，所有權讓與第三人，租約對受讓人繼續存在。但未經公證的不動產租約，期限逾5年或未定期限者不適用，長期租約建議考慮公證。

Q4：頂讓金有法定計算方式嗎？

沒有。頂讓金是新舊經營者之間的商業對價，金額由雙方議定。建議把設備、裝潢、存貨與商譽分開列價，並在出租人同意後才支付主要款項。

Q5：事業出售時自有廠房要繳哪些稅？

營業讓與移轉土地與房屋時，可能涉及土地增值稅（土地稅法第33條，20%、30%、40%累進）、房屋買賣契稅6%，以及不動產契據印花稅千分之一，另可能有營業稅與所得稅，建議洽會計師試算。

Q6：企業併購法第39條的土地增值稅記存是免稅嗎？

不是。記存是延後課徵，土地再移轉時記存的稅額優先受償；且被收購公司若在土地移轉登記日起3年內轉讓股份致持股低於原取得對價的65%，應補繳記存的土地增值稅。

Q7：不動產買賣契約一定要公證嗎？

目前不用。民法第166條之1雖規定不動產債權契約應經公證，但該條施行日期由行政院會同司法院另定，至今尚未施行。

參考法規與資料來源

• 民法第443條（法律百科引文）：https://www.legis-pedia.com/article/other/203
• 民法第425條（臺北市法規查詢系統）：https://laws.gov.taipei/law/Interpretation/RelatedLaw/FE338862
• 民法第166條之1（臺北市法規查詢系統）：https://laws.gov.taipei/law/LawSearch/LawExport/FL001351?type=0
• 土地稅法第33條：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=G0340096
• 契稅條例第2條、第3條：https://law-out.mof.gov.tw/LawContent.aspx?id=FL006156
• 印花稅法第7條：https://law-out.mof.gov.tw/LawContent.aspx?id=FL006125
• 企業併購法第4條、第25條、第27條、第39條：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=J0080041

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本文依截至 2026 年 10 月 15 日之法規與公開資料撰寫，僅供一般知識參考，不構成法律、稅務或財務建議。個案請洽律師、會計師等專業人士。